2026年に大手テクノロジー企業9社を対象とした調査は、報告済み資本支出約$600 billionに対し、AI関連のオフバランスシート契約を約$3 trillionと算定した。5対1の開きである。その差の両側に、Digital RealtyとBlackstoneがいた。2023年の$7 billionの開発ベンチャーと、2026年にDigital Realtyが行った、全棟賃貸済みのVirginia州データセンター3施設の過半持ち分を$7.8 billionで取得する別件の取引である。支出記録と不動産取引は、同じ建設拡大を反対側から描いている。

要点

  • 2026年の調査では、Oracleの特別目的会社にAIデータセンター建設債務$66 billionが計上された。
  • Anthropicは、Nvidia Vera Rubinチップを使うWest Virginia州の約460メガワットの容量について、6年間でNscaleに$45 billionを支払うことで合意した。
  • MetaがConstellation EnergyのIllinois州の原子力発電所と結んだ20年間の電力購入契約は、2027年半ばに始まる予定である。
  • CoreWeaveは、$104 billionの受注残高と1.5ギガワットの契約済み電力容量を報告した。
  • NBC Newsが報じた調査では、2026年第1四半期に少なくとも75件の米国データセンター計画が阻止または遅延した。

$3 trillionという数字は調査推計であり、標準化された会計上の小計ではない。プロジェクト会社の債務、リース、将来のインフラ契約を含む開示済みの複数年債務を合算する一方、$600 billionの分母には9社が報告した設備投資を用いている。この比率が測るのは各社のAI計画を取り巻く契約規模であり、個々の支払い期日を示すものでも、$2.4 trillionの隠れた支出を意味するものでもない。

開発事業者、大家、プライベートクレジットの供給者、電力会社、機器サプライヤー、テナントは、リース、ジョイントベンチャー、保証、特別目的会社を使い、AIインフラ拡大に伴う所有権と下振れリスクを分け合う。これらの契約が一体となり、各キャンパスを囲む第2のバランスシートを形作る。Digital Realtyが果たす役割は、通電済みの土地、許認可、建設、機器納入、信用力のあるテナントの契約を、投資家が資金を出せる容量へと組み立てることにある。

設備投資だけでは賭けの全体を捉えられない

2026年の調査は、Oracleの特別目的会社におけるAIデータセンター建設債務$66 billionを数えた。Metaは$30 billion、xAIは$20 billion、CoreWeaveは$2.6 billionだった。これとは別に、データセンター、クラウドコンピューティング、関連支出に関するMetaの契約を約$700 billion含めている。

これらのカテゴリーは交換可能なものではなく、今日返済期限を迎える債務として扱うべきではない。SPVはプロジェクト資産への請求権を割り当て、リースはテナントの支払い予定を定め、保証はプロジェクト会社が履行できない場合に誰が責任を負うかを定める。スポンサーは建設債務を通常の債務総額から切り離せるが、それでも契約は、施設の完成遅延、テナントの倒産、需要が変化した後の容量到着の損失を誰が負担するかを決める。

全棟賃貸済みの建物は、資本が買う対象を変える

3年を隔てたDigital Realtyの2件の取引が、この事業モデルを縁取る。

いずれの発表も、2026年の物件が2023年のベンチャーに属していたとは述べていない。それでも両取引は、このモデルの両端を示している。ジョイントベンチャー資本はキャンパスが賃料を生む前の建設に充てられる。締結済みリースは不確実な需要予測を契約済みキャッシュフローに置き換える。そして事業者は、テナントの契約後に持ち分を増やせる。

Digital Realtyは不確実性を一段ずつ減らす。土地は許認可を得て、系統への接続は契約済み電力となり、請負業者が躯体に設備を入れ、テナントの関心はリースへ変わる。Blackstoneがある段階に資金を出し、別の段階でエクスポージャーを売却できるのは、完了する各工程が次の投資家の引受判断を変えるからである。

全棟賃貸済みのAI施設でも、ラック、ネットワーク、冷却、電力密度、バックアップシステム、機器の納期は一つの拠点に結び付く。電気設備のマイルストーンを逃せばテナントのチップ導入は遅れ、機器の納入遅延は確保済み電力を遊休化させ得る。テナント保証が資金調達を支えるのは、Digital Realtyがリースで定めた施設を引き渡す場合に限られる。

貸し手はテナントの信用力を技術と並べて値付けする

The New York Timesが2025年12月に引用したRefinitivのデータによると、AIインフラ企業は同年に$100 billion超を借り入れた。同紙は、実証されていないAI事業を持つ小規模企業には、債務投資家が需要と信用力に疑問を抱いたため、より高い金利が課されたと報じた。

2026年6月17日までに、Financial Timesが引用したDealogicのデータでは、投資家は年初来42件のデータセンター取引に$58 billionを投じた。Oxford Economicsは、世界で約$7 trillion相当、ほぼ850のデータセンターが建設中だと推計した。これらの合計は資金調達と建設の規模を示すが、個々のテナントの質や融資保護の内容は明らかにしない。

データセンターの貸し手にとって重要なのは、賃料カバレッジ、建設マイルストーン、機器価値、利用可能な電力、テナント集中、保証、債務不履行後の救済措置である。貸し手はテナント保証に依存し得る一方、テナントは大家に、大家は電力会社に依存する。そして全当事者は、契約では物理的に強制できない期限に依存する。

実績あるテナントは資金調達の不確実性を減らせる。実績のないテナントなら、請負業者がコンクリートを打設する前に、プライベートクレジットの貸し手がより高い金利、より強い担保、あるいは外部保証を求める理由になる。

長期契約は、それが資金を付けるハードウェアより長く残る

Anthropicが開示した契約群には、データセンター直接リースに関する12件超の初期契約が含まれ、Googleが金融保証を提供する可能性がある。これとは別にAnthropicは、Nvidia Vera Rubinチップを使うWest Virginia州の約460メガワットの容量について、6年間でNscaleに$45 billionを支払うことで合意した。開示記録は、Googleの保証の可能性がNscaleとの契約をカバーするとは述べていない。

CoreWeaveは、$104 billionの受注残高と1.5ギガワットの契約済み電力容量を報告した。どちらも手元資金ではないが、貸し手は契約済みの売上高と電力を、債務返済、建設要件、引き渡し日と比較できる。

2025年、MetaはConstellation EnergyのIllinois州の原子力発電所から、州の10年間の補助金が終了する2027年半ばから20年間にわたり電力を購入する契約を結んだ。Metaは発電所に長期の買い手を与え、発電所はMetaに将来のインフラ向けの明確な電源を与える。

Anthropicの6年間でハードウェアに連動する債務は、支払いを特定の電力量、場所、チップ世代に結び付ける。Metaの20年間の電力契約は、アクセラレーターの多くの世代にまたがる。いずれの場合も、債権者と開発事業者は、それを最初に正当化したハードウェアや需要予測より長く存続し得る契約を裏付けに資金を出せる。

許認可はなお資本構成に拒否権を持つ

2026年1月26日、Financial Timesは、地方政府と住民がその月だけで24件超の米国データセンター計画を阻止したと報じた。Digital Realty、QTS、NTT Dataは同紙に対し、業界は地域の反対に応える取り組みが不十分だったと語った。

6月までに、NBC Newsが報じた調査は、第1四半期に少なくとも75件の米国プロジェクトが阻止または遅延し、提案された開発額は約$130 billionに上ると数えた。この調査は49州にまたがる833の反対団体を数えた。$130 billionは実現損失ではなく提案段階のプロジェクト価値だが、遅延は地域の判断が資金調達済みの建設工程にいかに速く及ぶかを示す。

地方政府は許認可を発行し、電力会社は変電所を通電させ、サプライヤーは変圧器、冷却システム、アクセラレーターを納入する。そのどれかが期限を逃せば、遅延はキャンパス全体でリースの救済措置、融資条件、機器の再スケジューリングを引き起こし得る。

Digital RealtyとEquinixは、発電機がなお燃料配送と送電網の安定性に依存していたため、2022年に欧州で冬季の停電が起こり得る事態に備えてディーゼルを備蓄した。それ以降、債権者は同じ物理的依存関係により多くの資本と、より多くの期限を結び付けてきた。

よくある質問

Digital Realtyが取得を予定するNorthern Virginiaのデータセンター3施設のテナントは誰か

本文は施設が全棟賃貸済みであることを示しているが、テナント名は明らかにしていない。したがって、テナント集中、リース期間、賃料収入を支える信用補完は確認できない。

Digital Realtyによる$7.8 billionの買収はいつ完了する見通しか

本文では完了日は開示されていない。報じられた取引は、Blackstoneが運用するファンドから過半持ち分を取得する計画であり、規制、資金調達、その他の完了条件も示されていない。

全棟賃貸済みのVirginia州施設のリース条件は何か

記事は、3施設についてリース満期、賃料、更新オプション、テナント保証を開示していない。「全棟賃貸済み」は稼働率を示すが、契約済みキャッシュフローの期間や詳細な質を示すものではない。

Digital Realtyによる$7.8 billionの買収はどのように資金調達されるのか

本文は、Digital Realtyが現金、社債、資産レベルの資金調達、エクイティ、または別の資金構成を使うかを特定していない。金利、貸し手の名称、コベナンツ条件も示していない。

Digital RealtyとBlackstone：建設拡大の二つの段階

  • December 8, 2023 — Digital RealtyとBlackstoneは、Frankfurt、Paris、Northern Virginiaの4キャンパスにまたがる10のデータセンターへ$7 billionを投資するジョイントベンチャーを立ち上げた。
  • June 30, 2026 — Digital Realtyは、Blackstoneが運用するファンドから全棟賃貸済みのNorthern Virginiaのデータセンター3施設の過半持ち分を$7.8 billionで取得する計画を発表した。

Digital Realtyによる$7.8 billionの買収は、契約によって将来の賃料が資本にとって見通せるものとなった、全棟賃貸済みのVirginia州3施設に関するものだった。その融資コベナンツ、ディーゼルタンク、送電線、郡の許認可は、なお同じ住所にある。そのキャンパスが第2のバランスシートである。