La segunda hoja de balance de $7.8 mil millones de Digital Realty

Una revisión de 2026 que abarcó nueve grandes empresas tecnológicas situó los compromisos relacionados con IA fuera de balance en aproximadamente $3 billones, frente a cerca de $600 mil millones de gasto de capital reportado: una brecha de cinco a uno. Frente a esa brecha, Digital Realty y Blackstone aparecieron en dos etapas del mismo mercado: una empresa conjunta de desarrollo de $7 mil millones en 2023 y la compra independiente de Digital Realty, por $7.8 mil millones, de una participación mayoritaria en tres centros de datos totalmente arrendados en Virginia en 2026. El registro de gasto y las operaciones inmobiliarias describen la misma expansión desde lados opuestos.

La cifra de $3 billones es una estimación de investigación, no un subtotal contable estandarizado. Combina obligaciones divulgadas y plurianuales, incluida deuda de empresas de proyecto, arrendamientos y compromisos futuros de infraestructura, mientras que el denominador de $600 mil millones utiliza el capex reportado de las nueve empresas. La proporción mide la escala contractual que rodea sus planes de IA; no establece cuándo vence cada pago ni implica $2.4 billones en gasto oculto.

Desarrolladores, propietarios, proveedores de crédito privado, empresas de servicios públicos, proveedores de equipos e inquilinos usan arrendamientos, empresas conjuntas, garantías y vehículos de propósito especial para dividir la propiedad y el riesgo a la baja en la expansión de la infraestructura de IA. En conjunto, esos contratos forman una segunda hoja de balance alrededor de cada campus. Digital Realty gana su lugar al reunir terrenos energizados, permisos, construcción, entrega de equipos y el compromiso de un inquilino solvente en una capacidad que los inversionistas financiarán.

El capex ya no contiene toda la apuesta

La revisión de 2026 contabilizó $66 mil millones de deuda para construcción de centros de datos de IA de Oracle en vehículos de propósito especial, junto con $30 mil millones de Meta, $20 mil millones de xAI y $2.6 mil millones de CoreWeave. Por separado, incluyó aproximadamente $700 mil millones de compromisos de Meta relacionados con centros de datos, computación en la nube y gasto asociado.

Esas categorías no son intercambiables y no deben tratarse como deuda con vencimiento hoy. Un SPV asigna derechos sobre los activos del proyecto, un arrendamiento establece el calendario de pagos de un inquilino y una garantía identifica quién responde si la empresa del proyecto no puede hacerlo. Los patrocinadores pueden separar la deuda de construcción de sus totales de deuda convencionales, pero los contratos aún determinan quién absorbe una instalación tardía, un inquilino insolvente o una capacidad que llega después de que cambió la demanda.

Un edificio totalmente arrendado cambia lo que compra el capital

Dos transacciones de Digital Realty, separadas por tres años, enmarcan ese modelo operativo:

• 2023: Digital Realty y Blackstone comprometieron $7 mil millones para desarrollar 10 centros de datos en cuatro campus en Frankfurt, París y Northern Virginia.
• 2026: Digital Realty anunció una compra de participación mayoritaria por $7.8 mil millones que involucra tres centros de datos totalmente arrendados en Northern Virginia mantenidos por fondos administrados por Blackstone.

Ninguno de los anuncios dice que las propiedades de 2026 pertenecieran a la empresa conjunta de 2023. Aun así, las operaciones exponen ambos extremos del modelo. El capital de una empresa conjunta puede financiar la construcción antes de que un campus genere renta; los arrendamientos firmados sustituyen un pronóstico incierto de demanda por flujo de efectivo contratado; y un operador puede aumentar su propiedad después de que los inquilinos se han comprometido.

Digital Realty reduce la incertidumbre paso a paso. El terreno obtiene permisos, el acceso a la red se convierte en energía contratada, los contratistas equipan la estructura y el interés del inquilino se convierte en un arrendamiento. Blackstone puede financiar una etapa y vender exposición en otra porque cada paso completado cambia lo que el siguiente inversionista debe evaluar.

Una instalación de IA totalmente arrendada aún integra racks, redes, enfriamiento, densidad de potencia, sistemas de respaldo y calendarios de equipos en un solo sitio. Un hito eléctrico incumplido puede retrasar los chips del inquilino, mientras que equipos retrasados pueden dejar varada la energía reservada. Una garantía del inquilino respalda el financiamiento solo si Digital Realty entrega la instalación especificada en el arrendamiento.

Los prestamistas valoran el crédito del inquilino junto con la tecnología

Datos de Refinitiv citados por The New York Times en diciembre de 2025 mostraron que las empresas de infraestructura de IA pidieron prestados más de $100 mil millones ese año. El periódico reportó que las empresas más pequeñas con negocios de IA no probados enfrentaban tasas de interés más altas, pues los inversionistas de deuda cuestionaban su demanda y calidad crediticia.

Para el 17 de junio de 2026, datos de Dealogic citados por el Financial Times mostraron que los inversionistas habían colocado $58 mil millones en 42 operaciones de centros de datos durante el año. Oxford Economics estimó que casi 850 centros de datos con un valor de aproximadamente $7 billones estaban en construcción en todo el mundo. Esos totales establecen la escala del financiamiento y la construcción, pero no revelan la calidad de los inquilinos individuales ni las protecciones de los préstamos.

Para un prestamista de centros de datos, las preguntas relevantes incluyen cobertura de renta, hitos de construcción, valor de los equipos, energía disponible, concentración de inquilinos, garantías y recursos tras un incumplimiento. Un prestamista puede apoyarse en la garantía de un inquilino mientras el inquilino depende del propietario, el propietario depende de la empresa de servicios públicos y todas las partes dependen de plazos que los contratos no pueden hacer cumplir físicamente.

Un inquilino probado puede reducir la incertidumbre de financiamiento. Un inquilino no probado da a los prestamistas de crédito privado motivos para exigir intereses más altos, garantías más sólidas o una garantía externa antes de que los contratistas viertan concreto.

Los contratos largos sobreviven al hardware que financian

El conjunto de contratos divulgados de Anthropic incluía más de 12 acuerdos iniciales para arrendamientos directos de centros de datos, y Google podría proporcionar una garantía financiera. Por separado, Anthropic acordó pagar a Nscale $45 mil millones durante seis años por aproximadamente 460 megavatios de capacidad en West Virginia que utiliza chips Nvidia Vera Rubin. El registro divulgado no dice que la posible garantía de Google cubra el acuerdo con Nscale.

CoreWeave reportó una cartera de ingresos de $104 mil millones y 1.5 gigavatios de capacidad eléctrica contratada. Ninguna medida es efectivo disponible, pero los prestamistas pueden comparar los ingresos y la energía contratados con el servicio de la deuda, los requisitos de construcción y las fechas de entrega.

En 2025, Meta firmó un acuerdo a 20 años para comprar energía de la planta nuclear de Illinois de Constellation Energy a partir de mediados de 2027, cuando expire un subsidio estatal de 10 años. Meta le da a la planta un comprador de largo plazo, mientras que la planta le da a Meta una fuente de energía definida para infraestructura futura.

La obligación de Anthropic a seis años, vinculada al hardware, ata los pagos a una cantidad de energía, ubicación y generación de chips particulares. El acuerdo energético de Meta a 20 años se extiende a través de muchas generaciones potenciales de aceleradores. En ambos casos, acreedores y desarrolladores pueden financiar contra compromisos que podrían sobrevivir al hardware y a los pronósticos de demanda que inicialmente los justificaron.

Un permiso aún puede vetar la estructura de capital

El 26 de enero de 2026, el Financial Times reportó que gobiernos locales y residentes habían bloqueado más de 24 proyectos de centros de datos en Estados Unidos solo durante ese mes. Digital Realty, QTS y NTT Data dijeron al periódico que la industria había hecho un mal trabajo al responder a la oposición local.

Para junio, un estudio reportado por NBC News contó al menos 75 proyectos en Estados Unidos bloqueados o retrasados durante el primer trimestre, que representaban aproximadamente $130 mil millones de desarrollo propuesto. El estudio contó 833 grupos de oposición en 49 estados. Los $130 mil millones son valor de proyecto propuesto, no una pérdida realizada, pero los retrasos muestran qué tan rápido pueden alcanzar las decisiones locales los calendarios de construcción financiada.

Los gobiernos locales emiten permisos, las empresas de servicios públicos energizan subestaciones y los proveedores entregan transformadores, sistemas de enfriamiento y aceleradores. Cuando uno de ellos incumple un plazo, el retraso puede activar recursos de arrendamiento, condiciones de financiamiento y reprogramación de equipos en todo el campus.

Digital Realty y Equinix almacenaron diésel en 2022 ante posibles apagones invernales en Europa porque sus generadores todavía dependían de entregas de combustible y de la estabilidad de la red. Desde entonces, los acreedores han vinculado más capital y más plazos a esas mismas dependencias físicas.

La compra de $7.8 mil millones de Digital Realty se refería a tres instalaciones totalmente arrendadas en Virginia cuyos contratos hicieron inteligible para el capital la renta futura. Sus convenios con prestamistas, tanques de diésel, líneas eléctricas y permisos del condado aún comparten la misma dirección. Ese campus es la segunda hoja de balance.