Uma análise de 2026 que abrangeu nove grandes empresas de tecnologia estimou os compromissos relacionados à IA fora do balanço em cerca de $3 trilhões, ante aproximadamente $600 bilhões em gastos de capital reportados — uma diferença de cinco para um. Diante dessa diferença, a Digital Realty e a Blackstone apareceram em duas etapas do mesmo mercado: uma joint venture de desenvolvimento de $7 bilhões em 2023 e a compra separada, pela Digital Realty, de uma participação majoritária de $7.8 bilhões em três data centers totalmente locados na Virgínia em 2026. O registro de gastos e os negócios imobiliários descrevem a mesma expansão por lados opostos.

Principais pontos

  • A Oracle tinha $66 bilhões em dívida de construção de data centers de IA em veículos de propósito específico na análise de 2026.
  • A Anthropic concordou em pagar à Nscale $45 bilhões ao longo de seis anos por cerca de 460 megawatts de capacidade na Virgínia Ocidental com chips Nvidia Vera Rubin.
  • O contrato de compra de energia de 20 anos da Meta com a usina nuclear de Illinois da Constellation Energy está programado para começar em meados de 2027.
  • A CoreWeave reportou uma carteira de receitas de $104 bilhões e 1.5 gigawatts de capacidade de energia contratada.
  • Um estudo reportado pela NBC News contabilizou pelo menos 75 projetos de data centers nos EUA bloqueados ou atrasados no primeiro trimestre de 2026.

O número de $3 trilhões é uma estimativa de pesquisa, não um subtotal contábil padronizado. Ele combina obrigações divulgadas e plurianuais — incluindo dívida de empresas de projeto, arrendamentos e compromissos futuros de infraestrutura —, enquanto o denominador de $600 bilhões usa o capex reportado pelas nove empresas. A proporção mede a escala contratual em torno de seus planos de IA; ela não determina quando cada pagamento vence nem implica $2.4 trilhões em gastos ocultos.

Desenvolvedores, proprietários, provedores de crédito privado, concessionárias, fornecedores de equipamentos e locatários usam arrendamentos, joint ventures, garantias e veículos de propósito específico para dividir a propriedade e o risco de baixa em toda a expansão da infraestrutura de IA. Juntos, esses contratos formam um segundo balanço patrimonial em torno de cada campus. A Digital Realty conquista seu lugar ao reunir terreno energizado, licenças, construção, entrega de equipamentos e o compromisso de um locatário com qualidade de crédito em capacidade que os investidores financiarão.

O capex já não contém toda a aposta

A análise de 2026 contabilizou $66 bilhões em dívida de construção de data centers de IA da Oracle em veículos de propósito específico, ao lado de $30 bilhões da Meta, $20 bilhões da xAI e $2.6 bilhões da CoreWeave. Separadamente, incluiu cerca de $700 bilhões em compromissos da Meta relacionados a data centers, computação em nuvem e gastos associados.

Essas categorias não são intercambiáveis e não devem ser tratadas como dívida vencendo hoje. Uma SPE atribui direitos sobre ativos de projeto, um arrendamento estabelece o cronograma de pagamentos do locatário, e uma garantia identifica quem responde se a empresa do projeto não puder cumprir. Os patrocinadores podem separar a dívida de construção de seus totais convencionais de dívida, mas os contratos ainda determinam quem absorve uma instalação atrasada, um locatário insolvente ou capacidade entregue depois que a demanda mudou.

Um edifício totalmente locado muda o que o capital está comprando

Duas transações da Digital Realty, separadas por três anos, enquadram esse modelo operacional:

Nenhum dos anúncios diz que as propriedades de 2026 pertenciam à joint venture de 2023. Ainda assim, os negócios expõem as duas pontas do modelo. O capital de joint venture pode financiar a construção antes de um campus gerar aluguel; arrendamentos assinados substituem uma previsão incerta de demanda por fluxo de caixa contratado; e um operador pode ampliar sua participação depois que os locatários se comprometeram.

A Digital Realty reduz a incerteza um passo de cada vez. O terreno recebe licenças, o acesso à rede se transforma em energia contratada, os empreiteiros equipam a estrutura, e o interesse do locatário vira um arrendamento. A Blackstone pode financiar uma etapa e vender sua exposição em outra porque cada passo concluído muda o que o próximo investidor precisa avaliar.

Uma instalação de IA totalmente locada ainda reúne racks, redes, refrigeração, densidade de energia, sistemas de backup e cronogramas de equipamentos em um único local. Uma etapa elétrica perdida pode atrasar os chips do locatário, enquanto equipamentos atrasados podem deixar energia reservada ociosa. Uma garantia do locatário sustenta o financiamento apenas se a Digital Realty entregar a instalação especificada no arrendamento.

Credores precificam o crédito do locatário ao lado da tecnologia

Dados da Refinitiv citados pelo The New York Times em dezembro de 2025 mostraram que empresas de infraestrutura de IA tomaram mais de $100 bilhões emprestados naquele ano. O jornal informou que empresas menores, com negócios de IA ainda não comprovados, enfrentaram taxas de juros mais altas à medida que investidores em dívida questionavam sua demanda e qualidade de crédito.

Em 17 de junho de 2026, dados da Dealogic citados pelo Financial Times mostraram que investidores haviam aplicado $58 bilhões em 42 negócios de data centers durante o ano. A Oxford Economics estimou que quase 850 data centers, no valor de aproximadamente $7 trilhões, estavam em construção no mundo. Esses totais estabelecem a escala do financiamento e da construção, mas não revelam a qualidade dos locatários individuais nem as proteções dos empréstimos.

Para um credor de data center, as questões relevantes incluem cobertura de aluguel, marcos de construção, valor dos equipamentos, energia disponível, concentração de locatários, garantias e recursos em caso de inadimplência. Um credor pode depender da garantia de um locatário enquanto o locatário depende do proprietário, o proprietário depende da concessionária, e todas as partes dependem de prazos que os contratos não podem impor fisicamente.

Um locatário comprovado pode reduzir a incerteza do financiamento. Um locatário não comprovado dá aos credores de crédito privado motivo para exigir juros mais altos, garantias mais robustas ou uma garantia externa antes que os empreiteiros despejem concreto.

Contratos longos sobrevivem ao hardware que financiam

A estrutura de contratos divulgada pela Anthropic incluía mais de 12 acordos iniciais para arrendamentos diretos de data centers, com o Google podendo fornecer uma garantia financeira. Separadamente, a Anthropic concordou em pagar à Nscale $45 bilhões ao longo de seis anos por cerca de 460 megawatts de capacidade na Virgínia Ocidental com chips Nvidia Vera Rubin. O registro divulgado não diz que a possível garantia do Google cobre o acordo com a Nscale.

A CoreWeave reportou uma carteira de receitas de $104 bilhões e 1.5 gigawatts de capacidade de energia contratada. Nenhuma das duas medidas é dinheiro em caixa, mas os credores podem comparar a receita e a energia contratadas com o serviço da dívida, as exigências de construção e as datas de entrega.

Em 2025, a Meta assinou um acordo de 20 anos para comprar energia da usina nuclear de Illinois da Constellation Energy a partir de meados de 2027, quando expira um subsídio estadual de 10 anos. A Meta dá à usina um comprador de longo prazo, enquanto a usina dá à Meta uma fonte definida de energia para infraestrutura futura.

A obrigação de seis anos da Anthropic, vinculada ao hardware, associa pagamentos a uma quantidade específica de energia, localização e geração de chips. O acordo de energia de 20 anos da Meta se estende por muitas gerações potenciais de aceleradores. Em ambos os casos, credores e desenvolvedores podem financiar contra compromissos que podem sobreviver ao hardware e às previsões de demanda que inicialmente os justificaram.

Uma licença ainda pode vetar a estrutura de capital

Em 26 de janeiro de 2026, o Financial Times informou que governos locais e moradores haviam bloqueado mais de 24 projetos de data centers nos EUA somente naquele mês. Digital Realty, QTS e NTT Data disseram ao jornal que o setor havia feito um trabalho ruim ao responder à oposição local.

Em junho, um estudo reportado pela NBC News contabilizou pelo menos 75 projetos nos EUA bloqueados ou atrasados durante o primeiro trimestre, representando cerca de $130 bilhões em desenvolvimento proposto. O estudo contabilizou 833 grupos de oposição em 49 estados. Os $130 bilhões correspondem ao valor proposto dos projetos, não a uma perda realizada, mas os atrasos mostram quão rapidamente decisões locais podem atingir cronogramas de construção financiada.

Governos locais emitem licenças, concessionárias energizam subestações, e fornecedores entregam transformadores, sistemas de refrigeração e aceleradores. Quando um deles perde um prazo, o atraso pode acionar recursos previstos em arrendamentos, condições de financiamento e reprogramação de equipamentos em todo o campus.

Digital Realty e Equinix estocaram diesel em 2022 antes de possíveis apagões de inverno na Europa porque seus geradores ainda dependiam de entregas de combustível e da estabilidade da rede. Desde então, os credores vincularam mais capital e mais prazos a essas mesmas dependências físicas.

Perguntas frequentes

Quem são os locatários dos três data centers de Northern Virginia que a Digital Realty planeja adquirir?

O texto identifica as instalações como totalmente locadas, mas não nomeia seus locatários. Portanto, não é possível determinar a concentração de locatários, a duração dos arrendamentos ou o suporte de crédito por trás do fluxo de aluguéis.

Quando a aquisição de $7.8 bilhões da Digital Realty deve ser concluída?

Nenhuma data de conclusão é divulgada no texto. A transação reportada é uma aquisição planejada de participação majoritária de fundos administrados pela Blackstone, sem condições regulatórias, de financiamento ou outras condições de conclusão declaradas.

Quais são os termos dos arrendamentos das instalações totalmente locadas na Virgínia?

O artigo não divulga vencimentos dos arrendamentos, valores de aluguel, opções de renovação ou garantias dos locatários para esses três locais. “Totalmente locadas” estabelece ocupação, não a duração ou a qualidade detalhada do fluxo de caixa contratado.

Como a compra de $7.8 bilhões pela Digital Realty está sendo financiada?

O texto não especifica se a Digital Realty usará caixa, dívida corporativa, financiamento no nível do ativo, capital próprio ou outra combinação de fontes. Também não fornece taxas de juros, identidades dos credores ou termos de covenants.

Digital Realty e Blackstone: duas etapas da expansão

  • December 8, 2023 — Digital Realty e Blackstone lançaram uma joint venture para investir $7 bilhões em 10 data centers em quatro campi em Frankfurt, Paris e Northern Virginia.
  • June 30, 2026 — A Digital Realty anunciou planos de adquirir de fundos administrados pela Blackstone uma participação majoritária em três data centers totalmente locados em Northern Virginia por $7.8 bilhões.

A compra de $7.8 bilhões da Digital Realty envolveu três instalações totalmente locadas na Virgínia, cujos contratos tornaram o aluguel futuro inteligível para o capital. Seus covenants com credores, tanques de diesel, linhas de energia e licenças do condado ainda têm o mesmo endereço. Esse campus é o segundo balanço patrimonial.